భూమి రిజిస్ట్రేషన్‌కు త్వరపడండి!: మందగమనం ఎఫెక్ట్, తెలంగాణలో భూముల విలువ పెంపు?

హైదరాబాద్: ఇటీవల మద్యం ధరలను, బస్సు ఛార్జీలను పెంచుతూ నిర్ణయం తీసుకున్న తెలంగాణ ప్రభుత్వం మరో కీలక నిర్ణయం తీసుకునే అవకాశాలు కనిపిస్తున్నాయి. రాష్ట్రంలో వ్యవసాయ, వ్యవసాయేతర భూముల రిజిస్ట్రేషన్ వ్యాల్యూను సవరించే అంశంపై ప్రభుత్వం దృష్టి సారించింది. 2014లో మిగులు రాష్ట్రంగా ఉన్న తెలంగాణ ప్రస్తుతం అప్పుల్లో కూరుకుపోయింది. కేంద్రం నుంచి రావాల్సిన జీఎస్టీ బకాయిలు ఆలస్యంగా వస్తున్నాయి. ఈ నేపథ్యంలో ధరల పెంపుపై ప్రభుత్వం దృష్టి సారించింది. ఇందులో భాగంగా మద్యం ఛార్జీలు పెంచింది. ఇప్పుడు ల్యాండ్ రిజిస్ట్రేషన్ ఫీజును పెంచే దిశగా ఆలోచన చేస్తోంది.

భూముల రిజిస్ట్రేషన్ ఫీజు ఎంత పెంచవచ్చు?

ఇటీవల ఉప్పల్ భగాయత్‌లో జరిగిన భూముల వేలంలో గజం రూ.79,000కు పైగా పలికింది. ఇక్కడ ల్యాండ్ రిజిస్ట్రేషన్ వ్యాల్యూ లేదా ఫీజు రూ.7వేలు మాత్రమే. కొన్నిచోట్ల రిజిస్ట్రేషన్ వ్యాల్యూ కంటే మార్కెట్ వ్యాల్యూ ఏకంగా 50 రెట్లు ఎక్కువగా ఉంది. దీనిని గుర్తించిన అధికారులు, ప్రభుత్వం ఆయా ప్రాంతాల ఆధారంగా రిజిస్ట్రేషన్ విలువ 10 శాతం నుంచి 100 శాతం వరకు పెంచే ప్రతిపాదనలపై సమాలోచనలు జరుపుతోందని వార్తలు వస్తున్నాయి. ఎక్కువగా 20 శాతం వరకు పెరుగుదల ఉండవచ్చునని అంటున్నారు.

ఇదివరకే ప్రతిపాదన కానీ ఎన్నికల నేపథ్యంలో...

ఓపెన్ ప్లాట్స్, ఫ్లాట్స్ ఇలా అన్ని భూములపై రిజిస్ట్రేషన్స్ అండ్ స్టాంప్స్ డిపార్టుమెంట్ కొంత స్టాంప్ డ్యూటీ వసూలు చేస్తుంది. ఓపెన్ ప్లాట్స్ పైన 6 శాతం ఫీజు ఉంటుంది. మార్కెట్ వ్యాల్యూ ప్రకారం 2013లో ఈ ధరలను సవరించారు. ల్యాండ్ విలువును సవరించాలని సంబంధిత డిపార్టుమెంట్ ఇదివరకే సూచనలు చేసిందట. కానీ వరుసగా ఎన్నికలు, మార్కెట్లో ఆర్థిక మందగమనం వంటి వివిధ కారణాలతో రాష్ట్ర ప్రభుత్వం దీనిని పక్కన పెట్టింది. ఇప్పుడు దీనిపై దృష్టి సారించారని అంటున్నారు.

స్టాంప్ డ్యూటీ ఎక్కువయ్యే ఛాన్స్

భూమిపై పెట్టుబడి పెట్టాలనుకునే వారికి, స్థలాలు, పొలాలు కొనాలనుకునే వారికి ఇది షాకింగ్ న్యూసే. అయితే దీనిపై తుది నిర్ణయం రాలేదు. ఒకవేళ భూముల విలువను పెంచితే ఆరేళ్ల తర్వాత (2013లో చివరిసారి ఉమ్మడి రాష్ట్రంలో వ్యాల్యూ పెంచారు) ప్రభుత్వం మరోసారి పెంచినట్లవుతుంది. భూముల విలువ పెరిగితే రిజిస్ట్రేషన్ ధరల వల్ల మీపై స్టాంప్ డ్యూటీ భారం ఎక్కువగా పడే అవకాశం ఉంటుంది.

అందుకే ఆదాయాన్ని పెంచుకునేందుకు...

ఆదాయాన్ని పెంచుకునేందుకు భూముల విలువను భారీగా పెంచే అవకాశాలు లేకపోలేదని అంటున్నారు. మార్కెట్ ధరలో 60% వరకు భూముల రిజిస్ట్రేషన్ ధరలు పెంచాలని భావిస్తోందట. వచ్చే జనవరిలో ఎప్పుడైనా దీనిపై నిర్ణయం రావొచ్చునని అంటున్నారు. గత ఆరేళ్లలో తెలంగాణలో భూముల ధరలు విపరీతంగా పెరిగాయి. ఉప్పల్ భగాయత్‌లో గజం రూ.79వేల వరకు పలికితే రిజిస్ట్రేషన్ ఫీజు మాత్రం ఆరేళ్ల క్రితం నాటి రూ.7వేలే వసూలు చేస్తున్నారు.

మార్కెట్ ధర కంటే 50 రెట్లు

వ్యవసాయ భూమి పరిస్థితి కూడా ఇలాగే ఉంది. కొన్నిచోట్ల ఏకంగా రిజిస్ట్రేషన్ ధర కంటే మార్కెట్ ధర 50 రెట్లు ఎక్కువగా ఉంది. దీంతో రిజిస్ట్రేషన్ ధరలను సవరించడం అనివార్యంగా మారిందని అంటున్నారు. ఇటీవల కేబినెట్ భేటీలో, బిల్డర్ల సమావేశంలో రిజిస్ట్రేషన్ వ్యాల్యూ పెంపు అంశం చర్చకు వచ్చింది. వీలైనంత త్వరగా రిజిస్ట్రేషన్ వ్యాల్యూ సవరించాలని అంటున్నారు.

ఆ తర్వాతే అమలులోకి...

ఈ అంశంపై ముఖ్యమంత్రి కేసీఆర్ సూచనల మేరకు స్టాంప్స్ రిజిస్ట్రేషన్ల శాఖ కసరత్తు మరింత వేగవంతం చేసింది. ప్రాంతాల ఆధారంగా భారీగా పెరిగే అవకాశాలు ఉన్నాయని అంటున్నారు. అధికారులు 10 శాతం నుంచి 100 శాతం వరకు పెంపు ప్రతిపాదనలు పంపించారని చెబుతున్నారు. ప్రభుత్వం నిర్ధారించిన భూముల రిజిస్ట్రేషన్ వ్యాల్యూను బట్టి సాధారణ సేల్ డీడ్ పైన స్టాంప్ డ్యూటీ కింది 6% ఫీజులు వసూలు చేస్తారు. రిజిస్ట్రేషన్ విలువల సవరణతో ఆ మేరకు స్టాంప్ డ్యూటీ కూడా ప్రభుత్వానికి ఎక్కువగా రానుంది. రిజిస్ట్రేషన్స్ శాఖ ప్రతిపాదనలకు కేసీఆర్ అంగీకారం లభిస్తే ఆ తర్వాత రిజిస్ట్రేషన్ వ్యాల్యూ సవరణలు అమలులోకి వస్తాయి.

భూమి వ్యాల్యూ పెంచడానికి గల కారణాలు!

ఆరేళ్ల క్రితంతో పోలిస్తే ఇప్పుడు భూముల ధరలు భారీగా పెరిగాయి. కానీ ఆ మేరకు రిజిస్ట్రేషన్ వ్యాల్యూ లేదు. కాబట్టి పెంపుకు ఆస్కారం ఉంది. ఇదే సమయంలో మాంద్యం కారణంగా పన్ను రాబడులు తగ్గి వృద్ధి నానాటికి తగ్గుతోంది. 2018-19లో పన్నుల వృద్ధి 17 శాతంగా ఉంది. ఇప్పుడు 14 శాతం కంటే తక్కువగా స్వీయ పన్నుల వృద్ధి ఉంటుందని చెబుతున్నారు. ఈ నేపథ్యంలో జీఎస్టీ పరిహారానికి తెలంగాణ కూడా అర్హత కలిగిన రాష్ట్రమని చెబుతున్నాయి. పన్ను వృద్ధి రేటు తగ్గడంతో రాబడులు తగ్గాయి. ప్రతి నెల రాబడి రూ.9 వేల కోట్ల నుంచి రూ.12వేల కోట్ల వరకు ఉంటుంది. దీంతో సంక్షేమ పథకాలు, వేతనాలకు ఇబ్బందిగా మారింది. దీంతో రాబడి మార్గం పెంచే అంశంపై దృష్టి సారించింది.

భారీగా పెరగనున్న రాబడి

ఇప్పటికే మద్యం ధరలు పెంచడం ద్వారా రూ.3,600 కోట్లు ఆదాయం అదనంగా రానుందని అంచనా. ఇప్పుడు భూముల వ్యాల్యూ పెంచడం ద్వారా మరో రూ.2,000 కోట్ల అదనపు రాబడి వస్తుందని భావిస్తున్నారు.

భారీగా పెరిగిన డాక్యుమెంట్స్

తెలంగాణలో 2014-15లో 7,35,000 డాక్యుమెంట్స్ రిజిస్టర్ అయితే 2018-19లో అది 15,25,000కు పెరిగింది. ఈ ఆర్థిక సంవత్సరంలో గత ఏడెనిమిది నెలల కాలంలో 11,96,000 డాక్యుమెంట్స్ రిజిస్టర్ అయ్యాయి. రియల్ బూమ్ ఉన్నందున మార్కెట్ వ్యాల్యూ పెంచడం ద్వారా రిజిస్ట్రేషన్ రాబడిని పెంచుకోవాలని ప్రభుత్వం భావిస్తోంది.