కొత్త రియ‌ల్ ఎస్టేట్(రెరా) చ‌ట్టం వ‌ల్ల వినియోగదారుల‌కు లాభ‌మేంటి?

1. నియంత్ర‌ణ అధికారుల వ‌ద్ద ప్రాజెక్టుల నమోదు

• కొత్త చ‌ట్టం నిబంధ‌న‌ల‌ను రాష్ట్రాల్లో పూర్తిస్థాయిలో అమ‌లు ప‌రిస్తే ప్ర‌స్తుతం చేప‌డుతున్న ప్రాజెక్టుల‌ను, ఇప్ప‌టికీ కంప్లీష‌న్ స‌ర్టిఫికెట్‌(సీసీ) అందుకోని ప్రాజెక్టుల‌ను, కొత్త ప్రాజెక్టుల‌ను నియంత్ర‌ణ అధికారుల వ‌ద్ద న‌మోదు చేయించాల్సి వ‌స్తుంది. దీంతో నిర్మాణ రంగంలోని బిల్డ‌ర్లు చేసే మోసాల నుంచి కొనుగోలుదార్లను ర‌క్షించవ‌చ్చు. ఇంత‌కు ముందు కోర్టు కేసులు, వినియోగ‌దారుల ఫోరాన్ని ఆశ్ర‌యించి మాత్ర‌మే వినియోగ‌దారులు తమ‌కు రావాల్సిన డ‌బ్బును రాబ‌ట్టుకునేందుకు వీలుండ‌దు. ఇక‌పై ఈ ప్ర‌యాస‌లకు కాస్త విముక్తి క‌లుగుతుంది.

2. రెరా చ‌ట్టంలోని కీలక ప్ర‌తిపాద‌న‌లు

• బిల్డ‌ర్లు తాము చేపట్టే ప్రాజెక్టుల కోసం ఒక ప్ర‌త్యేక(ఎస్క్రో) ఖాతాను నిర్వ‌హించాల్సి ఉంటుంది. పెట్టుబ‌డిదారుల, కొనుగోలుదార్ల‌ నుంచి సేక‌రించిన డ‌బ్బులో 70శాతం అదే ఖాతాలో ఉండాల్సిందే.

ఈ సొమ్మునంతా ప్రాజెక్టు నిర్మాణానికి, భూమి కొనుగోలుకు వెచ్చిచ్చాల్సి ఉంటుంద‌ని చ‌ట్టం తెలియ‌చెబుతుంది. ఒక్క ఫ్లాట్ అమ్మిన త‌ర్వాత దాని నిర్మాణంలో ఏమైనా మార్పులు చేయాల్సి వ‌స్తే ఒక‌పై త‌ప్ప‌నిస‌రిగా బిల్డ‌ర్ కొనుగోలుదారు నుంచి రాతపూర్వ‌క అనుమ‌తి తీసుకోవాలి. దీంతో మ‌ధ్య‌లోనే మ‌ళ్లీ ధ‌ర‌లు పెంచే అవ‌కాశం ఉండ‌దు.

3. నిర్మాణ‌దారుల ఆగ‌డాలు

చాలా మంది బిల్డ‌ర్ల‌కు స‌రైన ట్రాక్ రికార్డు లేక‌పోయినా... ఆక‌ర్ష‌ణీయ‌మైన హామీలు, ఆక‌ట్టుకునే ప్ర‌చారంతో ప్రాజెక్టు నిర్మాణం ప్రారంభానికి ముందే పెట్టుబ‌డిదారుల‌కు ఫ్లాట్లు అమ్ముతుంటారు. అలాంటి వెంచ‌ర్ల‌లో కొంత డ‌బ్బు పెట్టుబ‌డి పెట్టి ఇరుక్కుపోయిన చాలా మంది ఇబ్బందులు ప‌డుతుంటారు. ఎవ‌రికీ చెప్పుకోలేక చేసిన బ్యాంకు అప్పుల‌కు వ‌డ్డీలు క‌ట్టుకోవ‌డం క‌ష్ట‌మై త‌మ‌లోనే బాధ‌ప‌డుతుంటారు. కొత్త రెరా చ‌ట్టంతో ఇలాంటి ఆగ‌డాల‌కు తెర‌ప‌డుతుంది. కొత్త చ‌ట్టం ప్రకారం భ‌వ‌న నిర్మాణంలోని ప్ర‌తి ద‌శా ప్ర‌త్యేక ప్రాజెక్టు కింద లెక్క‌. ప్ర‌తి ద‌శ‌కూ రిజిస్ట్రేష‌న్ చేయించుకుని ఆ ద‌శ‌ల‌ను స‌కాలంలో పూర్తి చేయాలి.

4. స‌మాచారం అందుబాటులో ఉండాల్సిందే...

ఇక నుంచి ప్ర‌తి బిల్డ‌ర్ ప్రాజెక్టు ప్లాన్‌, లేఔట్‌, ప్ర‌భుత్వ అనుమ‌తులు, ప్రాజెక్టు నిర్మించే భూమిపై హక్కు, ప్ర‌స్తుత స్థితిగ‌తులు, ప్రాజెక్టు ఉప కాంట్రాక్ట‌ర్ల వివ‌రాలు, ఎప్ప‌టిలోగా పూర్త‌వుతుంద‌నే వివ‌రాల‌ను ఆయా రాష్ట్రాల నియంత్ర‌ణ సంస్థ‌ల‌కు స‌మర్పించాలి. ఫ్లాట్ కొనుగోలుకు ముందే కొనుగోలుదారులు ఈ వివ‌రాల‌ను ఆయా సంస్థ‌ల నుంచి ఎప్పుడైనా తెలుసుకునే వీలు ఉంటుంది. దీని వ‌ల్ల అనుమ‌తులు లేని ప్రాజెక్టుల్లో ఫ్లాటు కొని మోస‌పోవ‌డం త‌గ్గుతుంద‌ని నిర్మాణ రంగంలోని చాలా మంది వ్య‌క్తులు విశ్లేషిస్తున్నారు.

5. నియంత్ర‌ణ‌లు లేక‌పోవ‌డ‌మే శాపం

స‌రైన నియంత్ర‌ణ‌, అభివృద్ది సంస్థ‌లు, రాష్ట్ర ప్ర‌భుత్వాల అల‌స‌త్వం వంటి కారణాల వ‌ల్ల ఇంటి కొనుగోలుదార్లు డ‌బ్బులు క‌ట్టి, బ్యాంకుల్లో అప్పులు తెచ్చి స‌రైన స‌మ‌యానికి కొంత ఇంటిని సొంతం చేసుకోలేక‌పోతున్నారు. ఒక ప‌క్క ఉన్న ఇంటికి అద్దె క‌ట్టాలి. మ‌రో వైపు కొనుగోలు చేస్తున్న ఇంటికి ఈఎంఐలు క‌ట్ట‌డానికి ప్ర‌తి రోజూ ఇబ్బందులు ఎదుర్కొంటూ ఉంటారు. పూర్తి చేసిన నిర్మాణాన్ని ఎప్ప‌టికి సొంతదారునికి అప్ప‌గించాల‌నే విష‌యం మొద‌టే ఒప్పందంలో ఉంటుంది. క‌నుక కొనుగోలుదారు ఏదైనా భారం వ‌హించాల్సి వ‌స్తే అందుకు త‌గిన న‌ష్టాన్ని బిల్డ‌ర్లే చెల్లించే ఏర్పాటు ఉండే అవ‌కాశం ఉంది.

6. రాష్ట్ర ప్ర‌భుత్వాలు ఏం చేస్తున్నాయి?

ఇప్ప‌టికే ఒడిశా, బీహార్‌, మ‌ధ్య ప్ర‌దేశ్ రాష్ట్రాలు నోటిఫై చేసిన నిబంధ‌న‌లు కేంద్ర చ‌ట్టానికి అనుగుణంగా ఉన్నాయి. అయితే హ‌ర్యానా మాత్రం కాస్త భిన్నంగా రూల్స్‌ను నోటిఫై చేసింది. బిల్డింగ్ ప్లాన్‌, లేఅవుట్, అవ‌సర‌మైన‌ప్పుడు నిర్మాణంలో మార్పులు చేసుకునే వెసులుబాటు, కొనుగోలుదారుకు జ‌రిగిన న‌ష్టానికి ప‌రిహారం చెల్లింపు వంటి వాటికి సంబంధించిన నిబంధ‌న‌ల‌ను గాలికొదిలేసింది. నిజానికి కేంద్ర చ‌ట్టంలో అనుమ‌తించిన ప్లాన్‌తో పాటు, లే అవుట్ కొల‌త‌లు, ఇతర నిర్మాణ ప‌త్రాలు, వివ‌రాలు వంటి వాటిన‌న్నింటిని బ‌హిరంగ ప‌రిచేలా చేయ‌డంతో పాటు అలాట్‌మెంట్ లెట‌ర్ ప్రొఫార్మా, వినియోగదారుతో చేసుకునే సేల్ డీడ్ ఒప్పందం వంటివన్నీ నియంత్ర‌ణ సంస్థ వ‌ద్ద స‌మ‌ర్పించాల్సి ఉంటుంది.

7. ఇత‌ర రాష్ట్రాల నుంచి నిర్మాణ సామాగ్రి కొనుగోలు

• ప్ర‌స్తుతం నిర్మాణ సంస్థలు టైల్స్, మార్బుల్స్, ఇనుము, ఇసుక, సిమెంట్, ఉడ్ వంటి నిర్మాణ సామగ్రిని ఇతర రాష్ట్రాల నుంచి కొనుగోలు చేస్తున్నారు. వీటిని సీ ఫామ్ ద్వారా కొనుగోలు చేస్తుండటం వల్ల చద‌ర‌పు అడుగుకు రూ.100 పన్ను తగ్గుతుంది బిల్డర్లకు. కానీ, జీఎస్టీ రాకతో నిర్మాణ సామగ్రిని సొంత రాష్ట్రాల్లోనే కొనుగోలు చేయాల్సి ఉంటుంది. దీంతో సీ ఫామ్ కింద తగ్గే రూ.100 పన్ను కూడా బిల్డర్ కస్టమర్ల మీదే వేస్తాడు.

8. నిర్మాణ దారుల‌కు జైలు, జ‌రిమానా

రెరా చ‌ట్టం కింద ఏర్పాటు చేసిన అప్పిలేట్ ట్రైబ్యున‌ల్ ఇచ్చే ఆదేశాల‌ను పాటించి తీరాలి. లేక‌పోతే 3 సంవ‌త్స‌రాల వ‌ర‌కూ జైలు శిక్ష అనుభ‌వించాలి. అక్క‌డ కేసు తీవ్ర‌త‌ను బ‌ట్టి జ‌రిమానా సైతం ఉండొచ్చు. ప్ర‌స్తుతం చాలా మంది బిల్డ‌ర్లు ఏదో తూతూ మంత్రంగా నిర్మాణం పూర్తి చేసి కొనుగోలుదారుల‌కు ఫ్లాట్లు అప్ప‌గిస్తున్నారు. దాంతో కొత్త ఫ్లాట్లో చేరిన వెంట‌నే ఈఎంఐల‌తో పాటు, మ‌ర‌మ్మ‌తుల కోసం చాలా ఖ‌ర్చులు పెట్టుకోవాల్సి వ‌స్తోంది. రెరా చ‌ట్టం ప్ర‌కారం కొనుగోలుదారుడికి ఫ్లాట్ చేతికందిన ఏడాది స‌మ‌యం వ‌ర‌కూ త‌లెత్తే నిర్మాణ లోపాల‌ను స‌రిదిద్దే బాధ్య‌త బిల్డ‌ర్ తీసుకోవల‌సి ఉంటుంది.

9. నిర్మాణ వ్యయం పెరుగుతుందా ?

• రెరా బిల్లులోని నిబంధనలను అమలు చేయాలంటే నిర్మాణ సంస్థలు ప్రతి ప్రాజెక్ట్‌ను పక్కాగా ప్లాన్ చేయాల్సి ఉంటుంది. ప్రాజెక్ట్‌లకు నిధుల మళ్లింపు, ముందస్తు అమ్మకాలు నిలిపివేత వంటి రకరకాల నిబంధనలను పాటించాల్సి ఉంటుంది. రెరా బిల్లుతో నిర్మాణ వ్యయం పెరుగుతుంది. ఎంతలేదన్నా చ.అ.కు రూ.200 వరకూ పెరిగే అవకాశముంది. నిర్మాణం చేసేవాళ్లు దీన్ని కూడా కస్టమర్ల మీదే వేస్తారు.

10. నిబంధ‌న‌ల‌ను రూపొందించ‌డంలో రాష్ట్ర ప్ర‌భుత్వాల అల‌స‌త్వం

స్థిరాస్తి నియంత్ర‌ణ‌, అభివృద్ది చ‌ట్టానికి సంబంధించి 13 రాష్ట్రాలు నిబంధ‌న‌ల‌ను నోటిఫై చేయాల్సి ఉంది. కొత్త చ‌ట్టం ద్వారా ఈ రంగంలో పార‌ద‌ర్శ‌క‌త‌, జ‌వాబుదారిత‌నం పెరుగుతుంది. కానీ రాష్ట్ర ప్రభుత్వాలు కేంద్ర చ‌ట్టానికి అనుగుణంగా స్పందించ‌డంలో వెనుక‌బ‌డి ఉన్నాయి. రాష్ట్రాల్లో చ‌ట్టాన్ని అమ‌లుప‌రిచే యంత్రాంగం, మౌలిక వ‌న‌రులు లేవ‌ని నిర్మాణ రంగ నిపుణులు అంటున్నారు. ఏదైమ‌నప్ప‌టికీ దీన్ని పూర్తిస్థాయిలో అమ‌లుప‌రిస్తే అంతిమంగా వినియోగ‌దారుడికే ప్ర‌యోజ‌నం.

11. మే 1 నుంచి అమ‌ల్లోకి వ‌చ్చిన కొత్త చ‌ట్టం

స్థిరాస్తి అమ్మకాలు, కొనుగోళ్లలో పారదర్శకత పాటించేలా.. అలానే బాధ్యతారాహిత్యానికి నిర్మాణదారులను బాధ్యులను చేసేలా కేంద్రం చేసిన స్థిరాస్తి నియంత్రణ అభివృద్ధి చట్టం(రెరా) మే 1 నుంచి అమల్లోకి వచ్చేసింది. ఇప్పటికే చాలా రాష్ట్రాలు ఇందులో చేరాయి. మన పరిస్థితులకు తగ్గట్టుగా అవసరమైన మార్పులు చేర్పులతో ఆంధ్ర‌, తెలంగాణ రాష్ట్ర ప్రభుత్వాలు నోటిఫై చేయాల్సి ఉంది. మ‌న తెలుగు రాష్ట్రాల్లో నిర్మాణ రంగం ఎంతో మందికి ఉపాధి క‌ల్పిస్తోంది. అయితే నిర్మాణ దారుల ఆగ‌డాల వ‌ల్ల అక్క‌డ ఉపాధి పొందే వారికి ఇబ్బందుల‌తో పాటు

12. బుకింగ్ సొమ్ము

కొంత మంది బిల్డ‌ర్లు పూర్తి నిర్మాణ ఖ‌ర్చులో 10 శాతం కంటే ఎక్కువ సొమ్మును బుకింగ్ కోసం అడుగుతారు. ప్ర‌స్తుతం ఉన్న ప‌రిస్థితుల్లో అమ్మ‌క ఒప్పందం త‌ర్వాత జ‌రుగుతోంది. కానీ రెరా చ‌ట్టం ప్ర‌కారం ప్ర‌మోట‌ర్లు 10 శాతం కంటే ఎక్కువ సొమ్మును డిమాండ్ చేయ‌కూడ‌దు. మొద‌ట సేల్ అగ్రిమెంట్‌ను కుదుర్చుకోవాల్సిందే. ప్ర‌స్తుతం నిర్మాణ ద‌శ‌లో ఉన్న ప్రాజెక్టుల‌కు న‌మోదు చేసుకునేందుకు 31 జులై,2017 వ‌ర‌కూ స‌మ‌యం ఇస్తారు.

13. చ‌ట్టం వ‌ల్ల వినియోగదారుల‌కు క‌లిగే లాభ‌మేంటి?

ప్రాజెక్టు నిర్మాణంలో ఆల‌స్యం జరిగితే బ్యాంకు రుణం మీద వ‌డ్డీ క‌ట్టాల్సిన బాధ్య‌త నిర్మాణదారుపై ప‌డుతుంది. ఇంత‌కుముందు ఇది వినియోగ‌దారుపై ప‌డేది. ఈ చ‌ట్టాన్ని ప‌క‌డ్బందీగా అమ‌లు చేస్తే స్థిరాస్తి రంగం ప‌నితీరులో గ‌ణ‌నీయ‌మైన మార్పుల‌ను చూడొచ్చ‌ని ప‌రిశ్ర‌మ‌కు సంబంధించిన క్రెడాయ్‌, ఎన్ఏఆర్ఈడీసీవో వెల్ల‌డించాయి. స‌మీప భ‌విష్య‌త్తులో కొనుగోళ్ల‌పై ప్ర‌భావం ప‌డినా స్థిరాస్తి కొనుగోళ్ల‌కు విప‌రీత‌మైన డిమాండ్ ఏర్ప‌డొచ్చ‌ని అంచ‌నా.