ఆఫర్ చూసి మోసపోకండి! ఫ్లాట్ బుక్ చేసేముందు 'నో ఈఎంఐ' అగ్రిమెంట్‌లో ఇవి ఖచ్చితంగా చెక్ చేయండి..

కొత్తగా ఇల్లు లేదా ఫ్లాట్ కొనాలనుకునే వారిని ఆకర్షించడానికి రియల్ ఎస్టేట్ డెవలపర్లు రకరకాల ఆఫర్లు ప్రకటిస్తుంటారు. ముఖ్యంగా నిర్మాణంలో ఉన్న (Under-construction) ప్రాజెక్టుల కోసం "No EMI till possession" (ఇంటి తాళాలు చేతికి వచ్చేవరకు ఈఎంఐ కట్టక్కర్లేదు) అనే స్కీమ్‌ను ఎక్కువగా వాడుతుంటారు. వినడానికి ఈ ఆఫర్ చాలా అద్భుతంగా అనిపిస్తుంది. ఒకపక్క అద్దె ఇల్లు ఉంటూ, మరోపక్క కొత్త ఇంటికి ఈఎంఐ కట్టడం మధ్యతరగతి వారికి భారం కాబట్టి, ఈ ఆఫర్ వైపు చాలామంది మొగ్గు చూపుతారు. కానీ, రూపాయి కూడా కట్టక్కర్లేదు అనే ఈ ముచ్చటైన మాటల వెనుక కొన్ని లీగల్ కండిషన్లు, రిస్క్‌లు దాగున్నాయి. అవేంటో మన వాడుక భాషలో క్లియర్ గా తెలుసుకుందాం.

ఈ అరేంజ్‌మెంట్ అసలు ఎలా పనిచేస్తుంది?

ఈ స్కీమ్ అనేది కేవలం బిల్డర్ కి, మీకు మధ్య మాత్రమే కాదు. ఇందులో బిల్డర్ (డెవలపర్), కొనుగోలుదారుడు (కస్టమర్) , బ్యాంక్ (లేదా లోన్ ఇచ్చే సంస్థ) మధ్య ఒక త్రైపాక్షిక ఒప్పందం (Tripartite Agreement) జరుగుతుంది.

మీ పేరు మీద హోమ్ లోన్ శాంక్షన్ అయ్యాక, ఇల్లు ఇంకా కడుతున్నారు కాబట్టి ఆ లోన్ మొత్తానికి అయ్యే 'వడ్డీ'ని మీ తరఫున బిల్డర్ బ్యాంకుకు చెల్లిస్తుంటాడు. అందువల్ల ఇల్లు పూర్తిగా తయారయ్యే వరకు కస్టమర్‌కు ఎలాంటి EMI భారం ఉండదు. ప్రాజెక్ట్ గడువులోగా పూర్తయితే బిల్డర్‌కు వడ్డీ భారం తగ్గుతుంది కాబట్టి, వాళ్లు కూడా ఇళ్లను వేగంగా నిర్మించడానికి ట్రై చేస్తారని కోటక్ మహీంద్రా బ్యాంక్ తన వెబ్‌సైట్‌లో పేర్కొంది. అయితే, ఇందులో బ్యాంకులకూ లాభం ఉంటుంది. కస్టమర్లు ఈ ఆఫర్ క్రేజ్‌లో పడి ఎక్కువ ప్రాసెసింగ్ ఫీజులు, కాస్త ఎక్కువ వడ్డీ రేట్లకు కూడా ఓకే అనేస్తుంటారు.

గుర్తుంచుకోవాల్సిన 4 ముఖ్యమైన విషయాలు

ఇలాంటి ఆఫర్లతో ఫ్లాట్ బుక్ చేసుకునే ముందు కొన్ని కఠిన వాస్తవాలను తప్పకుండా చెక్ చేయాలి..

• టైమ్ లిమిట్ ట్విస్ట్: చాలా సందర్భాల్లో ఈ 'నో ఈఎంఐ' ఆఫర్ కేవలం 2 లేదా 3 ఏళ్ల ఫిక్స్‌డ్ పీరియడ్‌కు మాత్రమే వర్తిస్తుంది. ఒకవేళ బిల్డర్ ఆ టైంలోగా ఇల్లు పూర్తి చేయకుండా ఆలస్యం చేస్తే.. ఆ తర్వాత నుండి ఇల్లు చేతికి రాకపోయినా, అటు అద్దె కడుతూనే ఇటు బ్యాంకుకు EMI కట్టాల్సిన బాధ్యత మీ నెత్తిన పడుతుంది.
• లాక్-ఇన్ పీరియడ్ కండిషన్: కొన్ని ప్రాజెక్టులలో బిల్డర్లు నిర్దిష్ట కాలపరిమితి (Lock-in Period) పెడతారు. ఆ టైంలోగా మీరు ఆ ఫ్లాట్‌ను వేరే ఎవరికైనా అమ్మేయాలని చూస్తే భారీగా పెనాల్టీలు కట్టాల్సి వస్తుంది.
• లిఖితపూర్వక ఒప్పందం: బిల్డర్ నోటి మాటలతో చెప్పే ఆఫర్లను నమ్మకూడదు. ఏ కాలానికి ఎంత వడ్డీ బిల్డర్ కడతాడు? ఒకవేళ బిల్డర్ బ్యాంకుకు కట్టకుండా డిఫాల్ట్ అయితే ఏం జరుగుతుంది? అనే విషయాలన్నీ అగ్రిమెంట్ పేపర్‌పై క్లియర్‌గా రాసి ఉండాలి.
• ప్రాజెక్ట్ లొకేషన్ & క్రెడిబిలిటీ: ఆఫర్ బాగుంది కదా అని లొకేషన్ బాలేని చోట, లేదా నమ్మకం లేని బిల్డర్ దగ్గర ఫ్లాట్ కొనకూడదు. భవిష్యత్తులో కనెక్టివిటీ, సదుపాయాలు ఎలా ఉన్నాయో చూసుకోవాలి.

ప్రత్యామ్నాయ మార్గాలు ఏంటి?

నిర్మాణం ఆలస్యమైతే వచ్చే ఇబ్బందుల నుండి తప్పించుకోవడానికి కస్టమర్ల ముందు మరో రెండు మంచి ఆప్షన్లు ఉన్నాయి. ముందుగా కన్‌స్ట్రక్షన్ లింక్డ్ ప్లాన్ (CLP).. ఇందులో మొదట చిన్న బుకింగ్ అమౌంట్ కడితే సరిపోతుంది. ఆ తర్వాత బిల్డర్ బిల్డింగ్ ఒక్కో ఫ్లోర్ పూర్తి చేస్తున్న కొద్దీ.. దానికి తగ్గట్టుగా మాత్రమే విడతలవారీగా లోన్ అమౌంట్ రిలీజ్ అవుతుంది, ఈఎంఐ కూడా ఆ ప్రకారమే పెరుగుతుంది. ఇకపోతే రెడీ-టు-మూవ్ ఇళ్లు (Ready-to-Move). ప్రాజెక్టులు అర్ధాంతరంగా ఆగిపోతాయనే భయం లేకుండా, డైరెక్ట్‌గా కట్టడం పూర్తయిన ఇళ్లను కొనుగోలు చేయడం అన్నిటికన్నా సేఫ్ ఆప్షన్.