భారత్‌లో పెరుగుతున్న దెయ్యం షాపింగ్ మాల్స్.. పెట్టుబడిదారులకు ఇది తీవ్రమైన హెచ్చరిక

Commercial Real Estate Investment Guide: భారతదేశ వాణిజ్య రిటైల్ రియల్ ఎస్టేట్ రంగం ప్రస్తుతం కీలక మలుపు దశలోకి చేరుకుంది. నైట్ ఫ్రాంక్ విడుదల చేసిన తాజా నివేదిక ప్రకారం.. దేశంలోని టాప్ 32 నగరాల్లో ఉన్న షాపింగ్ సెంటర్లు, మాల్స్‌లో ఎక్కువ భాగం ఇప్పుడు దెయ్యం షాపింగ్ సెంటర్లుగా మారాయి. మొత్తం 134.1 మిలియన్ చదరపు అడుగుల రిటైల్ స్థలంలో దాదాపు 15.5 మిలియన్ చదరపు అడుగుల ప్రాంతం ప్రస్తుతం ఎలాంటి వ్యాపార కార్యకలాపాలు లేకుండా ఖాళీగా ఉంది. ఈ పరిస్థితి విజయవంతంగా నడుస్తున్న మాల్స్‌కు, క్రమంగా క్షీణిస్తున్న మాల్స్‌కు మధ్య పెరుగుతున్న అంతరాన్ని స్పష్టంగా చూపిస్తోందని చెప్పవచ్చు.

గురుగ్రామ్‌లోని ఎంజీ రోడ్ దీనికి ఉత్తమ ఉదాహరణ అని చెప్పవచ్చు. ఒకప్పుడు మాల్ మైల్ గా ప్రసిద్ధి చెందిన ఈ ప్రాంతంలో ఐదు పెద్ద షాపింగ్ సెంటర్లు ఒకే క్యాచ్‌మెంట్ ఏరియాలో పనిచేశాయి. అయితే కాలక్రమేణా, అత్యుత్తమ స్థానం, నిర్వహణ, అద్దెదారుల మిశ్రమం ఉన్న ఒక్క మాల్ మాత్రమే నిలబడగలిగింది. మిగిలిన మాల్స్ కస్టమర్లను, అద్దెదారులను కోల్పోయి నష్టాల ఊబిలో చిక్కుకున్నాయి. ఒకే ప్రాంతంలో అధిక సంఖ్యలో షాపింగ్ సెంటర్లు ఏర్పడితే.. బలహీనమైనవే ముందుగా దెబ్బతింటాయన్న సత్యాన్ని ఈ ఉదాహరణ స్పష్టం చేస్తుంది.

తాజా నివేదిక ప్రకారం.. దెయ్యం షాపింగ్ సెంటర్లలో అధిక భాగం టైర్-1 నగరాల్లోనే ఉంది. దాదాపు 11.9 మిలియన్ చదరపు అడుగుల ఖాళీ రిటైల్ స్థలం మెట్రో నగరాల్లో ఉండటం, అత్యంత వృద్ది మార్కెట్లు కూడా ఈ ప్రభావం నుంచి తప్పించుకోలేకపోతున్నాయని సూచిస్తోంది. టైర్-2 నగరాల్లో ఈ సంఖ్య 3.6 మిలియన్ చదరపు అడుగులుగా ఉన్నప్పటికీ.. అక్కడ వినియోగదారుల ఆకాంక్ష ఇంకా బలంగా ఉండటం వల్ల సరైన పునరుద్ధరణ చేస్తే మంచి అవకాశాలు ఉన్నాయని నివేదిక పేర్కొంటోంది.

భారతదేశంలో అనేక మాల్స్ విఫలమవడానికి ప్రధాన కారణం ఏంటంటే.. అవి నిర్మించినప్పుడు భవిష్యత్ డిమాండ్‌ను అతిగా అంచనా వేయడమే. తగిన కస్టమర్ బేస్ లేని ప్రాంతాల్లో లేదా ఇప్పటికే రిటైల్ సరఫరా అధికంగా ఉన్న మార్కెట్లలో మాల్స్ నిర్మించబడాయి. దీనికి తోడు 2000ల ప్రారంభంలో నిర్మించిన మొదటి తరం షాపింగ్ సెంటర్లు కాలానుగుణంగా తమను తాము ఆధునీకరించుకోలేకపోయాయి. కొత్త, మెరుగైన సదుపాయాలతో కూడిన షాపింగ్ గమ్యస్థానాలు రావడంతో, పాత మాల్స్ ఆకర్షణ కోల్పోయాయి.

దీంతో పాటుగా డిజైన్ లోపాలు, గందరగోళ లేఅవుట్లు, సరైన యాంకర్ అద్దెదారుల లేకపోవడం వంటి అంశాలు కూడా మాల్స్ పతనాన్ని వేగవంతం చేశాయి. అంతేకాదు, ఈ-కామర్స్ వేగంగా పెరగడం, కోవిడ్-19 వంటి అనుకోని సంక్షోభాలు బలహీనమైన షాపింగ్ సెంటర్లను పూర్తిగా దెబ్బతీశాయి. కొన్ని సందర్భాల్లో చట్టపరమైన, నియంత్రణ సంబంధిత సమస్యలు కూడా మాల్స్ మూతపడటానికి కారణమయ్యాయి.

నైట్ ఫ్రాంక్ అంచనా ప్రకారం.. ప్రస్తుతం పాడుబడిన రిటైల్ స్థలాల్లో సుమారు 4.8 మిలియన్ చదరపు అడుగుల ప్రాంతం విజయవంతమైన పునరుద్ధరణకు అనుకూలంగా ఉంది. వీటిని తిరిగి అభివృద్ధి చేసి..సమర్థవంతంగా నిర్వహిస్తే, సంవత్సరానికి సుమారు రూ.357 కోట్ల అద్దె ఆదాయం సాధ్యమవుతుందని నివేదిక చెబుతోంది. ఇది సగటున 5.68 శాతం నుంచి 5.86 శాతం వరకు అద్దె దిగుబడిని అందించే అవకాశం ఉందని విశ్లేషకులు అంచనా వేస్తున్నారు.

క్లుప్తంగా చెప్పాలంటే.. షాపింగ్ సెంటర్లు వాటి ప్రధాన విలువ ప్రతిపాదనను కోల్పోయినప్పుడు అవి దెయ్యం మాల్స్ గా మారుతాయి. అయితే అదే సమయంలో, సరైన వ్యూహం, పునఃనిర్మాణం, నాణ్యమైన నిర్వహణతో ఇవే ఆస్తులు రాబోయే రిటైల్ వృద్ధికి కేంద్రబిందువులుగా మారే అవకాశాన్ని కూడా కలిగి ఉన్నాయి. వాణిజ్య రియల్ ఎస్టేట్‌లో పెట్టుబడి పెట్టేవారు కేవలం స్థలాన్ని మాత్రమే కాకుండా, నాణ్యతను, డిమాండ్‌ను, దీర్ఘకాల స్థిరత్వాన్ని గట్టిగా పరిశీలించాల్సిన అవసరం ఉందన్నది ఈ నివేదిక చెబుతోంది.