Rent rules: 12 ఏళ్లు దాటితే ఇల్లు అద్దెదారుడికి సొంతం అవుతుందా? కొత్త రూల్స్ ఏం చెప్తున్నాయి?

సాధారణంగా ఇల్లు లేదా షాపును అద్దెకు ఇచ్చే యజమానులకు ఒక చిన్న భయం ఎప్పుడూ ఉంటుంది. అదేమిటంటే.. "అద్దెకు ఉన్నవారు ఎక్కువ కాలం ఉండిపోతే, ఆ ఆస్తిని వాళ్లే సొంతం చేసుకుంటారా?" అని. ముఖ్యంగా పదేళ్లు, ఇరవై ఏళ్లుగా ఒకే అద్దెదారుడు కొనసాగుతుంటే ఈ భయం సహజం. అయితే భారత దేశంలోని రెంట్ రూల్స్ (Rent rules) , సుప్రీంకోర్టు తీర్పుల ప్రకారం, అద్దెదారుడు కేవలం ఎక్కువ కాలం ఉన్నంత మాత్రాన ఆస్తిపై యాజమాన్య హక్కులను పొందలేరు.

సుప్రీంకోర్టు ఏమని చెప్పింది?

గత ఏడాది 'జ్యోతి శర్మ vs విష్ణు గోయల్' కేసులో సుప్రీంకోర్టు ఒక చారిత్రాత్మక తీర్పు ఇచ్చింది. చెల్లుబాటు అయ్యే 'రెంట్ అగ్రిమెంట్' ద్వారా ఇంట్లోకి ప్రవేశించిన ఏ అద్దెదారుడైనా, ఆ తర్వాత యజమాని హక్కులను ప్రశ్నించలేరని కోర్టు స్పష్టం చేసింది. 1953 నుంచి ఒక షాపులో అద్దెకు ఉండి, 2000 నుంచి అద్దె చెల్లించడం మానేసినప్పటికీ, వారు ఆస్తిపై హక్కు కోరలేరని.. వెంటనే ఖాళీ చేయాలని కోర్టు ఆదేశించింది. అద్దె చెల్లించడం అనేది అద్దెదారు , యజమాని మధ్య ఉన్న సంబంధాన్ని స్పష్టం చేస్తుంది కాబట్టి, ఆస్తిపై హక్కు పొందే అవకాశం ఉండదు.

అడ్వర్స్ పొసెషన్ (Adverse Possession) అంటే ఏమిటి?

చట్టంలో 12 ఏళ్ల నిబంధన ఒకటి ఉంది. దీనినే 'అడ్వర్స్ పొసెషన్' అంటారు. అంటే, ఎటువంటి అగ్రిమెంట్ లేకుండా, యజమాని అభ్యంతరం చెప్పకుండా, ఒక వ్యక్తి నిరంతరాయంగా 12 ఏళ్ల పాటు ఒక ఆస్తిని తన ఆధీనంలో ఉంచుకుంటే.. కొన్ని ప్రత్యేక పరిస్థితుల్లో వారు హక్కులు కోరవచ్చు. అయితే, అద్దెకు ఉండేవారికి ఇది వర్తించదు. ఎందుకంటే వారు యజమాని అనుమతితో (Consent) ఇంట్లోకి వస్తారు. కానీ, అగ్రిమెంట్ గడువు ముగిసినా దాన్ని రిన్యూవల్ చేయకుండా, యజమాని అద్దె తీసుకోకుండా 12 ఏళ్లు వదిలేస్తే మాత్రం న్యాయపరమైన చిక్కులు వచ్చే అవకాశం ఉంటుంది.

యజమానులు తీసుకోవాల్సిన జాగ్రత్తలు

మీ ఆస్తిని రక్షించుకోవడానికి , రెంట్ రూల్స్ (Rent rules) ప్రకారం సురక్షితంగా ఉండటానికి న్యాయ నిపుణులు ఈ క్రింది సూచనలు చేస్తున్నారు..

• రెగ్యులర్ అగ్రిమెంట్: అద్దె ఒప్పందాన్ని (Rent Agreement) నిర్ణీత కాలానికి మాత్రమే చేసుకోవాలి. గడువు ముగియగానే మళ్ళీ రిన్యూవల్ చేయాలి.
• రిజిస్ట్రేషన్: దీర్ఘకాలం పాటు అద్దెకు ఇస్తున్నట్లయితే, ఆ అగ్రిమెంట్‌ను రిజిస్టర్ చేయడం ఉత్తమం. దీనివల్ల నిబంధనలు క్లియర్‌గా ఉంటాయి.
• వరుసగా ఉండనివ్వకండి: 12 ఏళ్ల లోపు కనీసం ఒక్కసారైనా అగ్రిమెంట్ రిన్యూవల్ చేసినా, అద్దెదారుడికి అడ్వర్స్ పొసెషన్ కింద హక్కులు రావు.
• అద్దె రశీదులు: అద్దెను ఆన్‌లైన్ లేదా చెక్ రూపంలో తీసుకోవడం వల్ల, వారు అద్దెదారులే అని నిరూపించడానికి బలమైన సాక్ష్యం లభిస్తుంది.

భారత చట్టాలు యజమాని హక్కులకు రక్షణ కల్పిస్తాయి. అద్దెదారు ఎన్ని దశాబ్దాలు ఉన్నా యజమాని పర్మిషన్ తో ఉన్నంత కాలం ఆస్తి యజమానిదే ఉంటుంది. అయితే, గాలికి వదిలేయకుండా పత్రాలన్నీ సరిగ్గా ఉంచుకోవడం యజమాని బాధ్యత. కేవలం ఒక చెల్లుబాటు అయ్యే అగ్రిమెంట్ మిమ్మల్ని కోర్టుల చుట్టూ తిరగకుండా కాపాడుతుంది. కాబట్టి, రెంట్ రూల్స్ పాటిస్తూ మీ ఆస్తిని సురక్షితంగా ఉంచుకోండి.