బెంగళూరులో ఫ్లాట్ కొంటున్నారా? ఆర్కిటెక్ట్ సర్టిఫికేట్ ఒక్కటే ఉంటే సరిపోదు.. అసలు రూల్స్ ఇవే!

ఐటీ హబ్ బెంగళూరు (Bengaluru) లో సొంత ఇల్లు లేదా ఫ్లాట్ కొనడం చాలా మంది కల. బిల్డర్లు ఇల్లు పూర్తి అయిపోయిందని, పొసెషన్ (తాళాలు) తీసుకోమని చెప్పగానే చాలా మంది హ్యాపీగా సామాన్లు సర్దేసుకుని కొత్త ఇంట్లోకి చేరిపోతుంటారు. కానీ, ఆగండి! కేవలం బిల్డర్ మాటలు లేదా వారి ఆర్కిటెక్ట్ ఇచ్చిన 'కంప్లీషన్ సర్టిఫికేట్' (Completion Certificate) చూసి ఇల్లు లీగల్ అని నమ్మితే భవిష్యత్తులో భారీగా నష్టపోయే ప్రమాదం ఉంది.

కర్ణాటక రియల్ ఎస్టేట్ రెగ్యులేటరీ అథారిటీ (KRERA) తాజాగా ఇచ్చిన ఒక కీలక తీర్పులో హోమ్‌బైయర్లకు కళ్ళు తెరిపించే విషయాన్ని స్పష్టం చేసింది. ఒక ప్రైవేట్ ఆర్కిటెక్ట్ ఇచ్చే సర్టిఫికేట్, ప్రభుత్వ సమర్థ అధికార సంస్థ (Competent Authority) ఇచ్చే అఫీషియల్ సర్టిఫికేట్‌తో సమానం కాదని కేఆర్‌ఈఆర్ఏ తేల్చి చెప్పింది.

అసలు వివాదం ఏంటి?

బెంగళూరులోని ఒక హౌసింగ్ ప్రాజెక్ట్‌లో ఫ్లాట్లు కొన్న కొనుగోలుదారులు కేఆర్‌ఈఆర్ఏను ఆశ్రయించారు. బిల్డర్ తమకు ఇళ్లను అప్పగించినప్పటికీ.. అపార్ట్‌మెంట్‌లో ఉండాల్సిన చాలా రకాల మౌలిక సదుపాయాలు, చట్టపరమైన అనుమతులు ఇంకా పెండింగ్‌లోనే ఉన్నాయని ఫిర్యాదు చేశారు.

దీనికి బిల్డర్ స్పందిస్తూ.. తమ ప్రాజెక్ట్ ప్లాన్ ప్రకారమే పూర్తయిందని, దానికి సంబంధించి జనవరి 2021లోనే తమ ప్రాజెక్ట్ ఆర్కిటెక్ట్ కంప్లీషన్ సర్టిఫికేట్ ఇచ్చారని కోర్టుకు ఒక కాపీని సమర్పించారు. అయితే, దీనిని ఆర్ఈఆర్ఏ అథారిటీ పూర్తిగా తిరస్కరించింది. "బిల్డర్ తన ఆర్కిటెక్ట్ నుండి సర్టిఫికేట్ తెచ్చి చూపించినంత మాత్రాన సరిపోదు. ప్రభుత్వ అధికారిక సంస్థ ఆ సర్టిఫికేట్‌ను జారీ చేసేంత వరకు ఆ ప్రాజెక్ట్ లీగల్‌గా పూర్తయినట్లు కాదు" అని స్పష్టం చేసింది.

ఆర్కిటెక్ట్ సర్టిఫికేట్‌కు, గవర్నమెంట్ సర్టిఫికేట్‌కు తేడా ఏంటి?

కర్ణాటక హైకోర్టు అడ్వకేట్ విఠల్ బి.ఆర్. ఈ రెండింటి మధ్య ఉన్న ముఖ్యమైన తేడాలను వివరించారు..

• ఆర్కిటెక్ట్ సర్టిఫికేట్: బిల్డింగ్ కేవలం శాంక్షన్ ప్లాన్ ప్రకారం కట్టబడిందా లేదా అని ప్రొఫెషనల్‌గా మాత్రమే వెరిఫై చేస్తుంది. కానీ దీనికి ఎలాంటి చట్టబద్ధత ఉండదు.
• కంపెటెంట్ అథారిటీ సర్టిఫికేట్: ప్రభుత్వ ప్లానింగ్ అథారిటీ (ఉదాహరణకు గ్రేటర్ బెంగళూరు అథారిటీ - GBA) అధికారులు స్వయంగా వచ్చి బిల్డింగ్‌ను పరిశీలిస్తారు. భద్రతా నిబంధనలు పాటించారా, అన్ని రకాల ప్రభుత్వ అనుమతులు (ఫైర్, వాటర్, ఎన్విరాన్‌మెంట్) వచ్చాయా లేదా అని చూసి చట్టబద్ధంగా 'ఆక్యుపెన్సీ సర్టిఫికేట్' (OC) లేదా కంప్లీషన్ సర్టిఫికేట్ ఇస్తారు.

RERA యాక్ట్ ఏం చెబుతోంది? ఆర్ఈఆర్ఏ చట్టంలోని సెక్షన్ 11(4)(b) ప్రకారం.. ప్రాజెక్ట్ పూర్తి అయ్యాక సంబంధిత ప్రభుత్వ సంస్థ నుండి లీగల్ కంప్లీషన్ సర్టిఫికేట్ లేదా ఆక్యుపెన్సీ సర్టిఫికేట్ (OC) లేదా రెండు సర్టిఫికేట్లను సంపాదించాల్సిన పూర్తి బాధ్యత కేవలం బిల్డర్/ప్రోమోటర్‌దే.

ఇల్లు కొనేవారు ఏం జాగ్రత్తలు తీసుకోవాలి?

లీగల్ నిపుణుల ప్రకారం.. బిల్డర్ నిర్మాణం పూర్తి చేశాడని చెప్పగానే పేరెంట్స్ లేదా ఇన్వెస్టర్లు వెంటనే ఫ్లాట్ లోకి మారకూడదు. ఆ బిల్డింగ్ నివసించడానికి యోగ్యమైనదే అని ప్రభుత్వం సర్టిఫై చేసిందో లేదో స్వయంగా చెక్ చేసుకోవాలి.

బిల్డర్లు చూపించే డాక్యుమెంట్లు లేదా ఆర్కిటెక్ట్ లెటర్లను గుడ్డిగా నమ్మకుండా.. నేరుగా గ్రేటర్ బెంగళూరు అథారిటీ (GBA) లేదా సంబంధిత మున్సిపల్ వెబ్‌సైట్‌లలో ఆ ప్రాజెక్ట్‌కు అఫీషియల్ ఆక్యుపెన్సీ సర్టిఫికేట్ (OC) వచ్చిందో లేదో క్రాస్ వెరిఫై చేసుకోవడం ఎంతో సురక్షితం. ఓసీ లేని అపార్ట్‌మెంట్ల వల్ల భవిష్యత్తులో కరెంట్, వాటర్ కనెక్షన్ల దగ్గర నుండి రీసేల్ చేసేటప్పుడు కూడా భారీ లీగల్ సమస్యలు ఎదుర్కోవాల్సి వస్తుంది.